マンション購入、月々の負担はいくら？

  マンションの購入決意を実行に移せるか否かは、資金計画しだいではないでしょうか？
頭金が準備できたら、次に気になるのは月々の返済額。

１．月々の返済可能額はいくら？
      おおざっぱな目安としては、現在の家賃＋住宅購入用の積立金＋α。
    この＋αは現在の家計を切りつめることができるかどうかですね。
    我が家の場合は、家賃 7.5万 ＋ 住宅財形 ２万として約10万が目安で
  す。
    この辺は、モデルルームを見学する前に多少は計算しておいたほうがい
  いかもしれませんね。

２．試算を出してもらおう！
      モデルルームを見学し、希望と一致する部屋があったらとりあえず試
    算してもらいます。この時、頭金をいくら準備できるか？も聞かれます
    から、ちゃんと決めておく必要ありですね。
    最近は、自己資金100万円でＯＫなんて物件もありますが、最低でも物
  件価格の１割は準備すべし。できれば２割は準備したいところ。でない
  と、当然のことながら月々の返済額がＵＰします。
    さて、我が家の試算は･･･｡
    物件価格2800万、頭金280万、公庫借入(通常)1620万、公庫借入(特別
  )620万、銀行借入280万の元利均一法の35年ボーナス払い無し。
    試算の結果は･･･
        公庫借入(通常)	        62,346円
        公庫借入(特別)	        25,985円
        銀行借入                10,955円
        合計                    99,286円
    この合計金額に駐車場代や管理費等で約1.6万が加算され、最終的な負
  担額は約11.5万円。


３．返済方法には大きく分けて３種類ある
    当選後の説明会で、公庫申込みの資料をいただいてきました。
    それによると、返済方法は大きく分けて３種類、しかもそれぞれにボー
  ナス払いの有無が付き、
    細かく分けると６種類もある。ここらへんの話は、モデルルームではあ
  まり聞かなかったな。

    返済方法１．元金均等法
      特徴：  毎月返済する元金が一定｡
      利点：  元利均等法に比べて、元金の減少が早いため、返済額(元金
            ＋利息)は返済が進につれ負担が軽くなる。
              元利均等法よりも総支払額は少なくなる。
      欠点：  元利均等法よりも当初の返済負担が増加し必要月収が高くな
            る。


    返済方法２．元利均等法
      特徴：  毎月の返済額(元金＋利息)が一定。
              ローンの一般的な返済方法である。
      利点：  返済計画が立てやすく、当初の返済負担を軽減することがで
            きる。
      欠点：  当初は支払金額のほとんどが利息であるため、なかなか元金
            が減らない。


    返済方法３．ゆとり返済(元利均等)
      特徴：  始めの５年間の負担を少なくし、６年目以降を多くする返済
            方法。
      利点：  返済開始後５年間のうちに今回の住宅取得に関するローン返
            済以外の支出(例えば子供の教育費)が終了するなど、返済開始
            後５年間の返済額を低く押さえたい場合で、６年目以降の増加
            る返済額に対応できる場合には便利。
      欠点：  ゆとり返済を使わない元利均等法よりも支払う利息の総額は
            増加する。
              ６年目からの返済額ＵＰが家計を圧迫する可能性が高い。
              返済開始５年以内に繰り上げ返済を実施すると、実施後の返
            済額が６年目以降の返済額になってしまうため注意が必要。

４．我が家の場合
      我が家の場合で計算してみた。まずは、ボーナス払い無しで計算して
    みることに。
        返済方法１．元金均等法
          公庫(通常)		80,400円
          公庫(特別)		33,356円
          合計		       113,756円

      返済方法２．元利均等法
        これは、モデルルームで試算してもらった方法。

      返済方法３．ゆとり返済(元利均等)
        これは、初めから利用するつもりが無いため計算していない。
      ゆとり返済を利用しなければ返済できないような物件ならば購入する
    つもりはないので。

５．返済方法決定！
      上記の計算を元にボーナス併用パターンをいくつか計算し、以下の方
    法に落ち着いた。
    元金均等法のボーナス併用型。ボーナス分は30％とした。
    また、銀行借入分を一部親に借りることにし、借入先は公庫のみとした。
    この方法だと、月々の負担は以下の計算になる。
        公庫(通常)	 57,107円
        公庫(特別)	 25,290円
        管理費		 16,400円
        合計		 98,797円
    また、ボーナス月には、以下の金額が加算される。
        公庫(通常) 	131,785円
        公庫(特別)	 48,428円
        合計		180,213円