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第 二 章 マンションの基礎知識 |
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Ｃ 土地・建物の評価、査定
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| 今までの知識を基礎にしてマンション評価をし、土地を実際に調査して採点をつける。幾度も指摘しているように、「何を優先させるか」を整理する事が重要であり、目先のセールスポイントに左右されない事と第三者の評価を参考にしたとしても最終的には自分達自身で査定し、購入の判断材料にする心構えが必要である。別表は土地、建物について評価対象になる項目を列記してあるが、購入者にとって何が重要であるかは個人差があるので、項目の中から自身にとって必要な項目について検討、評価する。又今の住宅が何点位か査定をし、次回買い替えの時の参考にするとなお良いだろう。 |
| No. | 項 目 | 備 考 | No. | 項 目 | 備 考 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ａ・都市部からの距離 | |||||
| 1 | 環状線からの距離 | 中心部から距離 | 4 | 最寄駅距離 | |
| 2 | 交通機関 | 5 | バス運行時間 | ||
| 3 | 通勤(学)時間 | 6 | バス停迄距離 | ||
| Ｂ・地形・地質 | |||||
| 1 | 地形・形状 | 平坦、崖等 | 4 | 水害の可能性 | |
| 2 | 地質・土壌汚染等 | 過去の歴史 | 5 | 風害の可能性 | |
| 3 | 近隣高低差 | 6 | 公害の可能性 | ||
| Ｃ・付近の公共施設 | |||||
| 1 | 接面道路 | ヵ所・種類等 | 4 | 主要道路距離 | 国道・高速等 |
| 2 | 道路巾 | 区画整理計画 | 5 | 河川・池等 | 距離・高さ等 |
| 3 | 交通量等 | 騒音 | 6 | 下水道種類 | 処理場有無 |
| Ｄ・付近の公益施設 | |||||
| 1 | 官公庁距離 | 区(市)役所等 | 4 | 小中学校迄距離 | |
| 2 | 警察・消防迄距離 | 交番等 | 5 | 商店迄距離 | 大型・小商圏 |
| 3 | 救急病院迄距離 | 6 | 各公園迄距離 | 地域、大公園等 | |
| Ｅ・敷地周辺環境 | |||||
| 1 | 敷地周囲環境 | 4 | 風俗関係店舗 | ||
| 2 | 最寄駅迄環境 | 5 | 日照確保係数 | ||
| 3 | 電波障害等 | 6 | 工場公害等 | 騒音 | |
| Ｆ・その他 | |||||
| 1 | 隣地計画予定 | 特に日照側 | 3 | 隣地境界確認 | |
| 2 | 登記権利関係確認 | 4 | その他 | ||
| No. | 項 目 | 備 考 | No. | 項 目 | 備 考 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ａ・建築設計概要 | |||||
| 1 | 建築主と売主比較 | 4 | 将来増築有無 | ||
| 2 | 建築用途 | 5 | 予定工期 | ||
| 3 | 工事種別 | 6 | その他 | 工事範囲等 | |
| Ｂ・法律上の制限 | |||||
| 1 | 用途地域 | 4 | 日影制限 | ||
| 2 | 許容建蔽率・容積率 | 5 | 斜線制限 | ||
| 3 | 高さ制限 | 6 | その他 | 防火地域等 | |
| Ｃ・建物敷地と道路等の関係 | |||||
| 1 | 接面道路種類と巾 | 4 | 隣地境界確認 | ||
| 2 | 道路との高低差 | 5 | 隣地との高低差 | ||
| 3 | 建物と道路迄距離 | 6 | 隣地地域地区確認 | ||
| Ｄ・建物概要 | |||||
| 1 | 設計建蔽率と容積率 の許容量との差 | 5 | 基礎・構造・形式 | ||
| 2 | 設計高さと制限の差 | 6 | 該当部分階高 | ||
| 3 | 日影制限との余裕率 | 7 | 該当部居室天井高 | ||
| 4 | 斜線制限との余裕率 | 8 | その他 | 面積等 | |
| Ｅ・特記仕様書 | |||||
| 1 | 別途工事の確認 | 4 | 内外装材種類 | ||
| 2 | 使用材料の指定有無 | 5 | 建具・ガラス種類 | ||
| 3 | 共用部分金物種類 | 6 | その他 | 外構範囲等 | |
| Ｆ・共用部分仕上・施設 | |||||
| 1 | 屋根仕上 | 6 | 階段の数 | ||
| 2 | 外部仕上 | 7 | エレベータの数 | ||
| 3 | ｴﾝﾄﾗﾝｽﾎｰﾙ仕上 | 広さ・ｲﾝﾌﾗ等 | 8 | 外廊下の幅員 | |
| 4 | 高齢者対策 | 9 | ゴミ置き場の位置 | ||
| 5 | 全出入口ｾｷｭﾘﾃｲ | 防犯カメラ等 | 10 | その他施設概要 | |
| Ｇ・専有・専用使用部分仕上 | |||||
| 1 | バルコニー仕上 | 4 | アプローチ広さ | ||
| 2 | バルコニー広さ | 5 | 外部金物種類 | 物干等 | |
| 3 | 避難ハッチ有無等 | 梯子種類 | 6 | 同 仕上 | ｽﾃﾝﾚｽ等 |
| Ｈ・専有部分内部 | |||||
| 1 | 室内からの眺望 | 6 | 床躯体壁厚 | ||
| 2 | 有害外気進入有無 | 7 | 戸境躯体壁厚 | ||
| 3 | 室内面積・間取り | 8 | シックハウス対策 | ||
| 4 | 室内収納面積 | 9 | 下地金物材質 | ||
| 5 | 居室の方角 | 10 | 同取り付け図・方法 | ||
| Ｉ・専有部分仕上等 | |||||
| 1 | 居室等床下地 | 6 | 戸境防音対策 | ||
| 2 | 同 二重床有無 | 7 | 結露対策 | ||
| 3 | 同 防音対策 | 8 | 居室天井高 | ||
| 4 | 天井下地 | 9 | その他 | ﾊﾞﾘﾔﾌﾘｰ等 | |
| 5 | 天井防音対策等 | 最上階耐熱 | 10 | ||
| Ｊ・建具・ガラス | |||||
| 1 | 玄関戸仕様・防犯対策 | 仕上・巾等 | 5 | 室内建具メーカー | |
| 2 | 同 防音対策 | 6 | 建具金物等 | ||
| 3 | 窓 仕様 | ガラス等 | 7 | 建具ガラス | |
| 4 | 同 防音対策 | 8 | その他 | ||
| Ｋ・住宅設備 ・キッチン | |||||
| 1 | メーカー名 | 6 | 熱源仕様 | ｶﾞｽ・電気 | |
| 2 | 流し台仕上 | 7 | 換気構造・仕様 | ||
| 3 | 全体・シンク寸法 | 8 | 収納体積 | ||
| 4 | 清水等機能 | 9 | 抗菌・防災対策 | ||
| 5 | その他機能 | ﾃﾞｲｽﾎﾟｰｻﾞ等 | 10 | その他 | 止水ﾊﾞﾙﾌﾞ有無 |
| Ｌ・同 ・浴 室 | |||||
| 1 | メーカー名 | 5 | 追炊機能 | ||
| 2 | 浴室仕上 | 6 | 収納機能 | ||
| 3 | 全体・浴槽寸法 | 7 | 高齢者対策 | ||
| 4 | 鏡寸法 | 8 | その他機能 | 窓・乾燥機等 | |
| Ｍ・同 ・洗面化粧台 | |||||
| 1 | メーカー名 | 5 | 鏡機能 | ||
| 2 | 洗面台仕上 | 6 | 照明 | ||
| 3 | 洗面器寸法 | 7 | 抗菌対策 | ||
| 4 | 収納機能 | 8 | その他 | 止水ﾊﾞﾙﾌﾞ有無 | |
| Ｎ・同 ・下足入れ・その他家具類 | |||||
| 1 | メーカー名 | 5 | 鏡・照明類 | ||
| 2 | 仕 上 | 6 | 美 観 | ||
| 3 | 寸 法 | 7 | その他 | ||
| 4 | 抗菌等対策 | ||||
| Ｏ・構造図類 | |||||
| 1 | 敷地地盤状況 | 6 | 梁間面積 | ||
| 2 | 支持地盤迄距離 | 7 | 床 厚 | ||
| 3 | 杭の種別 | 8 | 戸境壁厚 | ||
| 4 | 該当階柱寸法 | 9 | その他 | ||
| 5 | 該当階梁寸法 | ||||
| Ｐ・外構図 | |||||
| 1 | 共用庭の広さ | 4 | 路上駐車場位置等 | ||
| 2 | 専用庭の広さ | 5 | 自転車置場位置等 | ||
| 3 | 庭等構築物有無 | 6 | その他 | ||
| No. | 項 目 | 備 考 | No. | 項 目 | 備 考 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ｑ・電気設備 | |||||
| 1 | 建物全受電容量 | 8 | 換気扇スイッチ | ||
| 2 | 戸別受電容量 | 9 | 換気ﾀﾞｸﾄ長 | ||
| 3 | 同増量可不可 | 10 | 電話配線位置 | ||
| 4 | 同居室等ｺﾝｾﾝﾄ数 | 11 | ﾃﾚﾋﾞ・IT関連配線 | ||
| 5 | 同キッチンｺﾝｾﾝﾄ数 | 12 | 廊下足元灯有無 | ||
| 6 | 同バルコニーｺﾝｾﾝﾄ | 13 | 外貫通予備管有無 | ||
| 7 | 換気扇換気容量 | 14 | その他 | ||
| Ｒ・給排水衛生・ガス設備 | |||||
| 1 | 共用上水方式 | 井水等 | 10 | 室内排水勾配 | |
| 2 | 共用給水方式 | 11 | 便器種類 | ||
| 3 | 共用給水管種類 | 12 | ｳｦｼｭﾚｯﾄ機能等 | ||
| 4 | 共用排水管種類 | 13 | 同便所ｺﾝｾﾝﾄ有無 | ||
| 5 | 排水通気有無 | 14 | 給湯方式・容量 | ||
| 6 | 戸別給排水位置 | ﾊﾞﾙｺﾆｰ等 | 15 | ﾌﾚｷｼﾌﾞﾙ弁有無 | |
| 7 | 同室内配管種類 | 16 | 給湯給水場所 | ||
| 8 | 同室内防露対策 | 17 | その他 | ||
| 9 | 配管継手種類 | ||||
| Ｓ・冷暖房・換気設備 | |||||
| 1 | 冷暖房種類 | 7 | 床暖房設置位置 | ||
| 2 | 空調機設置場所 | 8 | 居室換気種類 | ||
| 3 | 室外機置場・位置 | 9 | 同専用吸気面積 | ||
| 4 | 予備配管等設備 | 10 | 同排気容量 | ||
| 5 | ガス暖房設置位置 | 11 | 室内給排気の流れ | 換気扇稼動 | |
| 6 | 床暖房種類 | 12 | その他 | ||
| Ｔ・昇降機（エレベータ）設備 | |||||
| 1 | メーカー名 | 6 | 防犯カメラ有無 | ||
| 2 | 一棟当たり台数 | 7 | 同記録装置有無 | ||
| 3 | 方式 | 8 | ガラス扉有無 | ||
| 4 | 籠容量 | 人員・重量 | 9 | その他システム | |
| 5 | 監視システム有無 | 10 | 保守点検対策 | ||
| Ｕ・機械式駐車場 | |||||
| 1 | メーカー名 | 4 | 騒音対策 | ||
| 2 | 方式 | 5 | 保守点検対策 | ||
| 3 | 世帯数当り台数 | 6 | その他 | ||
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