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■農地の転用や農業経営移譲（農地法）
農地の転用や経営の移譲には、農地法の許可・届出が必要です
農地法の種類と内容

農地に係る規制は、農地法とともに、都市計画法が大きく関わってきます。市街化区域、市街化調整区域、線引き・未線引き等、用語の解説につきましては、右欄の補足説明をご覧ください。⇒

■転用不可の農地と転用可能な農地
農地には、転用可能な農地と、原則できない農地とに区分されます
農地の許可基準

区分	営農条件、土地の状況	許可の方針
農用地区域内農地  （※）	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	第１種農地の条件を満たす農地であって、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第１種農地	１０ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第２種農地	鉄道の駅が５００m以内にある等市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第３種農地	鉄道の駅が３００m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

【農用地区域内農地】：一般に「農用地」、または「青地農地」ともいわれます。農地保全のために厳しく制限されており、原則、農地以外の土地利用はできません。 　しかしながら、どうしても転用せざるを得ない事情があった場合など、例外も認められています。原則、転用はできませんから、転用許可ではなく、農用地の指定を外すような手続きの「農用地除外」という申請を行うことになります。 　この要件は非常に厳しく、以下の５つの条件をすべて満たすことが求められています。

１．除外したい農用地以外に代替すべき土地がないこと。 　２．集団性のある農用地を分断しない、あるいは農作業を行う上での支障が軽微であること。 　３．農用地の利用集積に支障を及ぼすおそれがないこと。 　４．用排水路などの土地改良施設の利用に支障を及ぼすおそれがないこと。 　５．土地基盤整備事業完了後８年を経過していること。

		【白地農地】：正しくは、「農業振興地域内農用地区域外農地」といい、青地に対する言葉として、一般に「白地」と呼ばれています。 　土地改良事業などを行っていなかったり、農地の集団性が低いと判断され、農用地（青地）の指定がなされなかった農地で、原則として、農地以外への転用は、比較的緩くなっています。 　しかしながら、白地農地であっても、上記のように、第１種農地に指定されている場合もありますので、転用には注意が必要です。

１．市街化調整区域内である場合、都市計画法の規制と合致しなければなりません。  　 建築を伴う転用の場合、都市計画法で規定する市街化調整区域に適合した建物や、農家分家住宅、日用品販売店舗などの許可の要件を備えた建築物等である必要があります。
２．転用に係る事業を行うのに必要な資力等が必要です。 　土地の造成や建設費等、転用目的には相応の費用がかかりますので、その資金力や調達能力が必要です。多くの場合、残高証明や融資証明など、資金証明書を求められます。
３．許可後はただちに転用事業を行う必要があります。 　事業を始めるには、ある程度の緊急性が求められるため、開始時期や工事期間等を明確にする必要があります。また、許可後、進捗状況の報告書提出や、事業終了後、転用確認の届出を要します。
４．転用面積は、事業目的に適した面積としなければなりません。 　建築物にせよ、駐車場や資材置き場等、事業目的に応じた適正な面積であることが求められ、必要以上の転用は認められません。場合によっては、土地の分筆登記などを要する場合もあります。
５．周辺農地に悪影響を及ぼす恐れがないと認められることが必要です。 　転用することにより、周辺農地や周囲環境に悪影響を及ぼさないことが求められます。土砂流出等の災害発生、 農道・水路等、農業用施設のへの支障、 集団的農地の分断、 日照や通風等への悪影響などが想定される場合、防止策を講じる必要があります。
６．転用農地と一体で農地以外の土地を利用する場合、その土地が申請目的として利用されなければなりません。 　住居や事業所等の敷地拡張など、申請農地を含めて一体利用する場合、その一体利用の土地の使途は、申請目的と同じでなければならず、目的外使用は認められません。

■都市計画法（市街化調整区域）の建築許可
市街化調整区域では、建物の建築が制限されています
市街化調整区域に適合した建物（許可を要しない事例・適合証明）

		「許可を要しない」は、法律上の解釈の話です。許可不要でも、現実には申請はしなければなりません。一般に「適合証明」ともいいます。 　右に記した申請の添付書類（ほとんどが図面類）だけでも、いかに面倒な申請か、お分かりいただけるかと思います。		【申請に必要な添付書類】 案内図、公図（法務局）、現況平面図、計画平面図、計画建物の各階平面図・立面図、当該土地の縦横断面図、敷地求積図、土地の登記事項証明書、現況写真等、申請の根拠を示す書類（農家資格証明書等）

開発行為（土地の区画形質を変更する行為とは

【開発行為】：開発許可ともいいます。開発行為とは、「主として建築物の建築または、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことをいいます。都市計画区域の内外にかかわらず、規模の大きな土地造成などが該当します。また、市街化調整区域においては、下記の一覧のように、特定の要件に即した事案でなければ許可されません。土木の専門知識が必要で、申請には膨大な添付資料・図書を要し、きわめて難易度の高い申請となっています。

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